banki23.ru
Карта сайта | Сделать стартовой страницей | Добавить в избранное Вторник, 16 Июля 2019, 13:49


Архив новостей

Банковские облигации с ипотечным покрытием: суррогат или подлинник?

[ 05.04.2006 ]


Как уже не раз было замечено многими специалистами, главной проблемой развития ипотечного кредитования в России остаётся источник долгосрочного привлечения финансовых ресурсов для выдачи кредитов.

В мировой практике для этих целей используются два способа: либо долгосрочные депозиты (доступ к ним имеют, как правило, только банки), либо эмиссия ипотечных ценных бумаг. Большая часть отечественных коммерческих банков в силу объективных причин не имеют возможности получить в своё распоряжение долгосрочные пассивы (депозиты). По данным Центрального Банка, большая часть пассивов, находящихся в распоряжении у банков, являются краткосрочными, и лишь в последнее время экономисты начали замечать положительную тенденцию, которая, тем не менее, ничтожна мала для того, чтобы кардинально изменить ситуацию. Причиной тому является не восстановившееся со времён кризиса августа 98 года доверие вкладчиков к отечественным финансово-кредитным учреждениям, хотя с тех пор прошло около восьми лет. Нельзя забывать такой фактор, как общее отсутствие у населения простейших инвестиционных познаний. Напрашивается вывод, что единственным выходом из сложившейся ситуации для банков является привлечение средств инвесторов путём эмиссии собственных ценных бумаг, обеспеченных ипотечным покрытием.

Эту единственно реальную возможность для банков эффективно привлекать средства для осуществления взаимовыгодного для банков и заёмщиков ипотечного кредитования признают и высокопоставленные государственные чиновники, вот только путь банков и государства навстречу друг другу не всегда был прямым. Сделаем небольшой экскурс в историю эмиссии ипотечных облигаций российскими коммерческими банками, отправной точкой для которой послужило принятие Федеральных Законов «Об ипотеке» и «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах». В своё время сам факт появления этот факт вызвал бурю эмоций в обществе, аналитики предвосхищали решение квартирного вопроса и рост ВВП, и только позже стало понятно, что принятием этих Законов дело только и ограничится, и что никаких дополнительных разъяснений и рекомендаций, а уж тем более указаний, от государственных органов по этому факту не последует. Итак.

На момент первого чтения законопроекта ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» в правительстве Михаила Касьянова возникла странная инициатива запрета эмиссии ипотечных облигаций для коммерческих банков, несмотря на то, что в своё время подобное было разрешено Законом    «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах». Официально заявленной целью подобного ограничения было повышение доверия инвесторов к ипотечным облигациям и повышение их рейтинга. Тем не менее Правительством были предусмотрены весьма сомнительные способы секьюритизации активов банков. Согласно первому из них комбанки могли бы продавать свои кредиты ипотечным агентствам, точнее уступать единственному из существовавших на то время агентств - государственному Агентству по Ипотечному Жилищному Кредитованию со значительным дисконтом, что для большинства банков далеко не было бы оптимально. Второй вариант, предложенный банкам Правительством – учреждение в собственной структуре Ипотечного агентства, в обязанности которого и входила бы эмиссия ипотечных облигаций. Сейчас, спустя достаточно много времени, видна вся ошибочность этих суждений. Она противоречит взятой за образец американской ипотечной системе и основному принципу секьюритизации с использованием SPV «truesale», который предполагает продажу активов банком-оригинатором неаффилированному с ним лицу – Ипотечному агентству и полный переход прав на передаваемые активы этому лицу. Несмотря на все аргументированные протесты главного банковского регулятора страны – Центробанка, главным доводом которого было отсутствие на тот момент в стране развитой сети ипотечных агентств, поправка Правительства была предложенная на рассмотрении Государственной Думы.

14 октября 2003 года был принят давно ожидаемый банковским сообществом Закон «Об ипотечных ценных бумагах», по свидетельству некоторых экспертов -усовершенствованный вариант Закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», но не лишённый по их же мнению недостатков. Принятый Закон вновь разрешил эмиссию ипотечных облигаций коммерческим банкам. Единственно логичное этому объяснение этому можно найти только одно – облигациям ипотечных агентств и агентов, изолированных от высокорисковых облигаций коммерческих банков, не удалось получить даже минимальной доли на рынке.

30 апреля 2004 года Центральным Банком была принята Инструкция «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием», установившая жёсткие нормативы для всех потенциальных банков-эмитентов - H17 (соотношение предоставленных кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств) в размере 10 % и H19 (максимальное соотношение совокупной суммы обязательств кредитной организации перед вкладчиками, и собственных средств) в размере 50 %. Таким образом ЦБР решил восполнить пробелы в нормативном обеспечении такого важного процесса для банков, как эмиссия ипотечных облигаций. Был ли в этом какой-то смысл, трудно сказать, ведь на тот момент на рынок выйти смогли только очень крупные игроки, имевшие хорошую репутацию у контрольных органов. Так или иначе рынок был шокирован – в принятые нормативы не уложились даже такие гиганты как Сбербанк, Райффазенбанк, Росбанк, Уралсиб и Газпромбанк. Для этих банков выходом из сложившейся ситуации могли стать только следующие меры – избавление от вкладчиков (?) или срочное увеличение собственных средств, что вообще не свойственно универсальным банкам.

Легко видеть, что законотворцы не всегда чётко представляли себе сущность и значение облигаций в ипотеке. Если судить относительно уровня среднестатистического коммерческого банка, то трудно увидеть различие между обыкновенной корпоративной банковской облигацией и облигацией с обеспечением в виде выданного ипотечного кредита. Согласитесь, разница еле уловима.

И как это обычно принято в науке, для того, чтобы вернуть термину утраченный первоначальный смысл, придётся ненадолго вернуться к его истокам. Источником возникновения понятия «ипотечная облигация» (пфандбриф) принято считать европейскую континентальную правовую систему. Местом появления первых ипотечных облигаций принято считать Германию, а именно её область Силезию, где в 1770 году появилось первое ипотечное кредитное учреждение Silesian Landschaft. Несмотря на то, что по сути эти ценные бумаги представляли собой обыкновенные закладные, заключались в них определённые свойства, значительно опередившие своё время – во-первых, эта закладная имела гарантию кредитного учреждения на её исполнение, а во-вторых, ценная бумага могла быть продана на рынке капиталов. C тех пор понятие «Pfandbrief» эволюционировало в соответствии с потребностями современного общества, и на данный момент  можно привести определение немецких ипотечных облигаций как облигаций, эмитируемых только специализированными ипотечными банками в целях привлечения дополнительных финансовых ресурсов под кредитование физических и юридических лиц на осуществления операций с недвижимостью.

Несмотря на то, что идея Pfandbrief была перенята во многих странах Западной Европы ещё во времена зарождения такого способа ипотечного кредитования, именно в Германии эта концепция была оформлена с особой тщательностью и вскоре стала классической, ей стали подражать.

Успешный опыт Германии, как и всё лучшее, быстро прижился в других странах Европы: Дании, Швеции, Австрии, Франции и Испании. Простота и гениальность германской концепции позволят расширить рынок ипотечных облигаций по всей Европе, и не только Западной, но и Восточной. В некоторых странах бывшего социалистического лагеря построение ипотечной системы наподобие немецкой помогло значительно решить жилищный вопрос населения, а заодно и увеличить ВВП до общеевропейского.

Рынок немецких ипотечных облигаций считается крупнейшим, превосходя по своим размерам рынок государственных заимствований. Пфандбрифы более интересны для инвесторов не только потому, что имеют относительно более высокую доходность по сравнению с государственными облигациями, но и  меньшие риски.

А вот и самый интересный момент для читателя этой статьи – доля частных ипотечных банков на огромном рынке ипотечных облигаций Германии составляет около 70%. И это при том, что общее их количество приближается к 25, и рынок они делят с 18 государственными земельными учреждениями. Все эти частные ипотечные банки принадлежат 12 крупнейшим германским финансовым корпорациям, которые подпитывают необходимыми финансовыми средствами своих подопечных.

Можно сформировать основные отличительные признаки между американской ипотечной системой, о которой мы так наслышаны, и немецкой.  Если сравнивать англо-американские облигации, связанные с ипотекой, и германские (европейские), то основные отличия заключаются в том, что пфандбрифы выпускаются первичным кредитором (а не специальной организацией) и ипотечные ссуды остаются на балансе банка эмитента пфандбрифов, а не списываются с баланса первичного кредитора.

В американской системе ипотечного кредитования эмиссией ипотечных облигаций могут заниматься только специализированные финансовые институты (SPV), о которых пойдёт речь ниже. В немецкой (европейской) системе ипотечного кредитования облигации с ипотечным покрытием выпускаются первичным кредитором, то есть специализированным ипотечным банком.

В соответствии же с российским законодательством (закон об ипотеке и ипотечных ценных бумагах) эмиссией ипотечных облигаций могут заниматься и специализированные ипотечные институты (SPV), и коммерческие банки. В этом-то и скрывается коренное отличие ипотечной облигации от корпоративной банковской облигации. Настоящие ипотечные облигации могут быть эмитированы только специализированными ипотечными финансовыми учреждениями. Если в классических немецкой и американских системах груз обязательств перед инвесторами на себя берут финансовые учреждения с однородным составом обязательств ипотечного характера, то в условиях становления российской ипотечной системы ипотечные облигации эмитируют не только несовершенные ипотечные агенты, но и универсальные коммерческие банки с разнородным и неограниченным набором обязательств. Как известно, первыми, кто претендует на конкурсную массу обанкротившегося банка, являются его вкладчики, а в конкурсную массу автоматически попадают и закладные по недвижимости, являющиеся обеспечением по выпущенным ипотечным облигациям. Таким образом сильно ущемляются права инвесторов в данный вид ценных бумаг, что не добавляет им привлекательности в их глазах. Рядом экспертов высказывалась идея отделения ипотечного покрытия облигаций от общей массы пассивов банка-эмитента с целью защиты интересов инвесторов, но, к сожалению, эта здравая идея не была услышана законотворцами.

Итак, мы определились с используемыми понятиями. В дальнейшем в своей публикации считаю правильным приравнивать банковские облигации с ипотечным покрытием к обыкновенным корпоративным банковским облигациям. Но для пущей справедливости необходимо в дальнейшем отметить ряд специфических моментов в банковских облигациях с неотделённым ипотечным покрытием.

Какое же место занимают вышеупомянутые облигации в ипотечном кредитовании, проводимом банками? Для полного представления об этом нам нельзя обойтись без построения всей схемы

Действия банка непосредственно перед началом организации эмиссии своих облигаций:

1)       Первый шаг – это предоставление кредитов на приобретение недвижимости юридическим и физическим лицам, где в качестве залога выступает либо приобретаемая недвижимость, либо уже имеющаяся у заёмщика. Причём в соответствии с частью 1 статьи 3 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» в последнем случае сумма предоставляемого кредита, обеспеченного ипотекой, не должна превышать семьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки. В целом даже без этого нормативного ограничения кредитная политика большинства банков, присутствующих на рынке ипотечного кредитования, ориентирована в большей степени на физических лиц и кредиты юридическим лицам на приобретение коммерческой недвижимости имеют несравнимо меньшую долю в кредитных портфелях банков. Имеют место также высокие требования к доходу потенциальных заёмщиков. Портрет желанного для банка заёмщика за годы не претерпел значительных изменений: это работник крупной корпорации, желательно энергетической отрасли, имеющий подтверждённый справкой доход не менее 1500 долларов. В российских условиях такой заёмщик хоть и не относится к элите, тем не менее не является частью среднего класса. Но как бы там ни было, вопрос предоставления или непредставления кредита является внутренним вопросом банка и относится к компетенции лиц, ответственных за это направление деятельности. Государству же необходимо в целях реализации своих планов по организации доступной для россиян ипотеки выработать механизм косвенного влияния на этот процесс. В условиях рынка императивные меры, иногда имеющие место в финансовой политике, должны быть изжиты.

2)       Вся недвижимость, представленная в закладных по ипотечным кредитам, заносится в специальный реестр. Как гласит часть 3 статьи 5 Закона «Об ипотечных ценных бумагах», требования или иное имущество считаются включенными в состав ипотечного покрытия с момента внесения соответствующей записи в реестр ипотечного покрытия, с помощью которого ведётся учёт требований и иного имущества включенного в покрытие. Законом установлен основной перечень сведений необходимых для реестра (цитата Закона):

·         суммы (размера) требования (в том числе основной суммы долга и размера процентов) или стоимости (денежной оценки) имущества;

·         названия и достаточного для идентификации описания имущества, составляющего ипотечное покрытие, и (или) имущества, на которое установлена ипотека в обеспечение исполнения обязательства, требование по которому составляет ипотечное покрытие, в том числе места нахождения такого имущества;

·         рыночной стоимости (денежной оценки) имущества, на которое установлена ипотека;

·         срока уплаты суммы требования или, если эта сумма подлежит уплате по частям, сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (плана погашения долга);

·         степени исполнения обязательства, требование по которому составляет ипотечное покрытие;

·         иных сведений, установленных федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

К сожалению, за время существования Закона так и не была установлена форма ведения этого реестра, и подразделениям банков, ответственным за ведение реестра, приходится самостоятельно разрабатывать эту форму по требованиям, установленными законодательством. Главный критерий здесь – стоимость заложенного имущества. Определение этого показателя в каждом конкретном случае - весьма нетривиальная задача, ведь устоявшихся методик оценки недвижимости с учётом особенностей и всех специфических факторов российского рынка до сих пор нет. Над их конкретизацией ведётся полномасштабная работа видными экспертами – практиками и теоретиками. Пока же вся тяжесть недостоверной оценки, пускай и проведённой опытным оценщиком, целиком ложится на банк, когда в результате тех или иных обстоятельств стоимость недвижимости в обеспечении ипотечных облигаций резко снижается. Это безусловный риск не только в российском ипотечном кредитовании, но и в эмиссии таких долговых обязательств, как ипотечные облигации, которые сильно зависят от своего обеспечения.

3)       Имеющиеся в активах банка кредиты сортируются по определённым параметрам – срок кредита, процентная ставка, качество обеспечения, величина кредитного риска, связанного с вероятностью возврата кредита, после чего объединяются в так называемый пул активов, который уже в дальнейшем станет обеспечением ипотечных облигаций. Идея разделения покрытия перенята из западной практики, но там это разделение служит немного другим целям. Европейские и американские банки ввиду юридической простоты этой процедуры секьюритизируют все свои ипотечные активы, при этом разделённые по своим инвестиционным качествам активы служат обеспечением для разных траншей ипотечных облигаций. Кредиты с высоким кредитным риском, которые выдаются под высокие проценты, служат обеспечением для транша облигаций с высокой доходностью, но и с высокими рисками по ним, и инвестор, приобретающий такие ценные бумаги, полностью в курсе этого факта. И наоборот, ипотечные облигации со 100% обеспечением имеют умеренную доходность и своего консервативного инвестора. В российском банковском законодательстве такой порядок сортировки активов по различным их показателям не регламентирован. Более того, у российских банков нет возможности в рамках одной эмиссии выпускать несколько траншей ипотечных облигаций с различными инвестиционными характеристиками не только из-за того, что это не предусмотрено законом, но ещё и потому, что всему выпуску будет присвоен единый регистрационный номер. В результате банкиры вынуждены секьюритизировать только кредиты, обеспеченные оптимальным для рынка образом, что, к сожалению все равно не отражается на рейтинге получаемых ипотечных облигаций, а оставшиеся кредиты приходится финансировать за счёт дополнительных источников, которые не так выгодны, как секьюритизация. Эти трудности так или иначе отражаются на кредитной политике кредитного учреждения и банки стремятся не выдавать таких кредитов, которые не смогут потом секьюритизировать.

4)       Производится ряд процедур, связанных с государственной регистрацией всех этапов эмиссии, непосредственно сама эмиссия и выпуск ипотечных облигаций на фондовый рынок. Этот этап самый продолжительный, так как именно здесь проявляются все сложности с секьритизацией для банка-эмитента. Этот вопрос будем рассмотрен отдельно немного позже в продолжение статьи.

5)       Банк продает свои облигации инвесторам, обязуясь выплачивать инвесторам платежи за счет погашения заемщиками банка суммы основного долга и процентов по кредиту. Все ипотечные облигации, когда-либо выпущенные в оборот на российском фондовом рынке, имели купонный процентный доход, то есть размер дивидендов по ипотечным облигациям заранее известен владельцу бумаг, а банку-эмитенту остаётся работа по контролю за своевременными и полными платежами по кредитам, находящимся в ипотечном покрытии. Если проводить аналогии с SPV, то в этой ситуации банк выступает для себя самого в роли платёжного агента (servicer). И задача эта не так проста, как может показаться, ведь могут сложиться такие обстоятельства, что банку придётся покрывать разницу между поступлениями и процентными выплатами инвесторам за счёт своей маржи. Для ухода от этого риска большая часть ипотечных облигаций, выпускаемых американскими SPV, не имеет фиксированного дохода, который никогда заранее не может быть спрогнозирован инвестором, и целиком зависит от процентных платежей по кредитам, находящимся в обеспечении эмиссии. Применение этого метода российскими банками помогло бы снизить нагрузку при управлении   выплатами, но вряд ли отразилось бы положительно на интересах инвесторов, которым другие достоинства ипотечных облигаций, кроме доходности, пока не известны.

6)       Заключительный момент, который трудно назвать этапом, скорее -оговоркой. В Европе и Соединённых Штатах владельцы ипотечных облигаций обладают правом прямого и преимущественного доступа к ипотечному обеспечению в случае банкротства эмитента. С одной стороны, такие банкротства весьма редки, с другой - все эмитенты изначально являются специализированными ипотечными учреждениями, и претендовать на другие активы инвесторы претендовать не могут. В российских условиях исключительно на ипотечное покрытие могут претендовать владельцы ипотечных облигаций Ипотечного Агента, при условии, что ипотечное покрытие не подвергнется большому количеству других рисков в деятельности этого института. В отношении же эмитентов-банков всё не так однозначно – пока в балансе банка покрытие по ипотечным кредитам не вынесено отдельной строкой, и в случае банкротства кредитного учреждения на общих правах может быть включено в конкурсную массу. Претендовать на неё владельцы ипотечных облигаций банка могут только после реализации своих прав кредиторами первой и второй очереди.

Подводя итог сказанному, можно сказать только одно - инвесторам в ипотечные облигации остаётся надеяться только на стабильность политической и банковской систем страны.

Окончание следует.






Вклады
Кредиты
валюта

сумма

срок

пополнение

Где вы храните "мелкие" свои деньги?
в кошельке
рассовываю по карманам
в бардачке машины (или в барсетке)

Rambler's Top100